Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss dafür sorgen, dass die Bewohner einer Göttinger "Problemimmobilie" mit Warmwasser versorgt werden. Das Verwaltungsgericht (VG) Göttingen hat eine entsprechende Verfügung, die die Stadt nach dem Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetz getroffen hatte, im Eilverfahren bestätigt.

Im August 2026 stellten die Stadtwerke Göttingen die Fernwärmelieferung an die Gebäude wegen Zahlungsrückständen ein. Seitdem kann die Heizungsanlage, die auch Warmwasser erzeugt, nicht mehr betrieben werden. Die Stadt Göttingen forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft daraufhin vergeblich auf, die Warmwasserversorgung wieder in Gang zu setzen. Am 28.10.2026 erließ sie einen Bescheid auf Grundlage des Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetzes, mit dem sie der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Frist zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung bis zum 15.12.2026 setzte und den Nachweis der Maßnahmen bis zum 16.12.2026 verlangte. Sie ordnete die sofortige Vollziehbarkeit der Anordnungen an und drohte zur Durchsetzung Zwangsmittel an.

Das Niedersächsische Wohnraumschutzgesetz aus dem Jahr 2021 gibt Kommunen die Befugnis, insbesondere von Eigentümern von Wohnungen zu verlangen, Missstände, Verwahrlosung und Überbelegung im Wohnraum zu beseitigen. Ziel des Gesetzes ist es, im öffentlichen Interesse menschenwürdigen Wohnraum zu sichern.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat Klage erhoben (1 A 322/26) und um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht (1 B 323/26). Sie hat sich darauf berufen, dass die verbliebenen Mieterinnen und Mieter mit Radiatoren versorgt worden seien. Damit sei dem Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetz genüge getan. Es verlange beheizbare Aufenthaltsräume, aber keine Warmwasserversorgung. Darüber hinaus unterlaufe die Stadt mit der angefochtenen Verfügung die mietvertraglichen Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aufgrund der erheblichen Mietzinsschulden im sechsstelligen Bereich, die eine Mehrzahl der Mieterinnen und Mieter beträfen, sei sie nach zivilrechtlichen Grundsätzen zur Ausübung ihres Zurückbehaltungsrechts beziehungsweise Leistungsverweigerungsrechts berechtigt.

Dem ist das VG im Eilverfahren nicht gefolgt. Der Eilantrag sei unbegründet. Es sei zwar richtig, dass das Wohnraumschutzgesetz bei den Mindestanforderungen an Wohnraum die Warmwasserversorgung nicht nenne. Warmes Wasser gehöre aber notwendig zu nutzbaren sanitären Anlagen und, sofern seine Erzeugung wie hier durch eine zentrale Heizungsanlage sichergestellt werde, auch zu einer angemessenen Versorgung mit Heizenergie. Auch Radiatoren als mobile Heizungsanlagen seien nicht zulässig. Die privatrechtlichen Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegenüber säumigen Mietern die Versorgung aussetzen zu können, müssten hinter dem öffentlichen Interesse an einem menschenwürdigen Wohnraum und dem Schutz von Leib und Leben der Mieterinnen und Mieter gerade zur nahenden Winterzeit zurückstehen. Das VG erinnerte daran, dass nach Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes Eigentum verpflichtet.

Gegen den Beschluss kann die Eigentümergemeinschaft Beschwerde beim Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht einlegen.

Verwaltungsgericht Göttingen, Beschluss vom 10.11.2026, 1 B 323/26, nicht rechtskräftig