Der Spekulationsgewinn beim Verkauf einer Immobilie hängt entscheidend davon ab, ob das Objekt gegen Entgelt erworben wurde und innerhalb der zehnjährigen Frist wieder verkauft wird. Dann sind Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig.

Das Finanzgericht Niedersachsen hatte folgenden Fall zu beurteilen: Ein Ehepaar lebte mehrere Jahre getrennt und die Ehefrau befürchtete, ihr Mann könnte ins Ausland gehen und zuvor seinen Grundbesitz verkaufen, um so Zahlungsansprüche aus dem Zugewinnausgleich zu umgehen. Aus diesem Grund beantragte sie beim Gericht einen vorzeitigen Zugewinnausgleich. Die Eheleute einigten sich darauf, dass der Ehemann seiner Frau mehrere Grundstücke überträgt; der Wert sollte später auf einen möglichen Zugewinnausgleich angerechnet werden. Die Übertragung fand wie vereinbart statt.

Das Scheidungsverfahren wurde später nicht weiterverfolgt. Das Paar blieb getrennt, ohne dass die Ehe geschieden wurde. Nach dem Tod des Ehemannes war die Ehefrau keine Erbin und machte auch keinen Zugewinnausgleich gegenüber den Kindern oder dem Stiefkind geltend.

Kurz nach der Grundstücksübertragung teilte die Frau die Grundstücke in mehrere Einheiten und verkaufte diese mit erheblichem Gewinn. Diese Gewinne deklarierte sie nicht in ihrer Steuererklärung. Eine Außenprüfung des Finanzamts deckte die Vorgänge auf und setzte Einkommensteuer auf die Gewinne fest.

Die Klägerin argumentierte, die Übertragung sei unentgeltlich gewesen, da sie keine Gegenleistung für die Grundstücke erbracht habe. Deshalb lägen keine Anschaffungskosten vor und somit könne kein Veräußerungsgewinn berechnet werden. Da nie ein Zugewinnausgleich vollzogen wurde, sei die Übertragung auch keine Zahlung darauf gewesen, sondern vielmehr eine unentgeltliche Überlassung unter Ehegatten.

Das Finanzgericht Niedersachsen bewertete dies jedoch anders: Es sah die Grundstücksverkäufe als private Veräußerungsgeschäfte an, weil die Grundstücke innerhalb von zehn Jahren verkauft wurden und die Übertragung im Rahmen eines laufenden Scheidungsverfahrens als Vermögensaussetzung unter Anrechnung auf den Zugewinnausgleich erfolgte. Damit folgte das Gericht der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wonach solche Übertragungen – auch beim vorzeitigen Zugewinnausgleich – als entgeltlicher Erwerb gelten.

FG Niedersachsen, Urteil vom 16.3.2026, 9 K 170/24; Revision IX R 4/26