Ein Mieter hat kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seiner Wohnung, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Mann ist seit 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Weil er vorübergehend ins Ausland ging, vermietete er die Wohnung, ohne sich die Erlaubnis seiner Vermieterin einzuholen, ab Anfang 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter. Die Vermieterin warnte ihren Mieter wegen unerlaubter Untervermietung ab, aber vergeblich. Sodann kündigte sie im Februar 2022 das Mietverhältnis fristgemäß.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen, das Berufungsgericht ihr stattgegeben. Der BGH hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt. Der Mieter muss die Wohnung also verlassen.

Er habe wegen der unerlaubten Untervermietung seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Er habe auch keinen Anspruch darauf gehabt, dass die Vermieterin ihm die – gewinnbringende – Untervermietung erlaubt.

Dafür müsse er, so der BGH, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Die Untervermietung sei von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Fall einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Ihr Zweck bestehe hingegen nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen, hält der BGH fest.

Dieses Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspreche den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch das Eigentumsrecht geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Es berücksichtigt laut BGH auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Diese Maßstäbe zugrunde legend lehnte der BGH hier ein berechtigtes Interesse des Mieters an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb ab, weil er durch diese einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat.

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der BGH nicht zu entscheiden. Denn das Berufungsgericht hatte – laut BGH ohne Rechtsfehler – Leistungen des Mieters in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen ausgleichenden Höhe nicht festgestellt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23